文 | 融中财经
凌晨一点的首尔弘大，街头仍排着买炸鸡的队伍，而酒店门口的" Mercure Ambassador "招牌刚被悄悄贴上"已易主"的小纸条——高盛把这座四星酒店收入囊中；相隔不到一周，黑石又拟定拿下拥有 180 家门店、3000 名员工的韩国沙龙连锁 Juno Hair。
韩国怎么忽然成了华尔街的"宠儿"？先看"钱"。"韩国折价"正在被政府强推的"企业价值提升计划"快速熨平—— 2024 年上市公司分红 + 回购合计已超 60 万亿韩元，外资一季度净流入创纪录；再看"地"，弘大、明洞等核心地段酒店、商场的 Cap Rate 仍比 2019 年低 100 个基点，出租率却已回到九成，华尔街看到的是"现金流已修复，价格还在打折"的罕见窗口。
一边是超低估值的"韩国折价"正被本土改革与美联储降息预期同步修复，一边是韩流文化与消费复苏在全球市场持续出圈，华尔街嗅到的不仅是现金流，更是大把的优质投资机会。
买下一个"流量入口"
高盛，收购了首尔一家四星级的酒店。
近日，高盛集团收购了首尔四星级酒店 Mercure Ambassador，意在加强其在韩国的不动产另类投资业务布局。此次收购包括首尔西北部弘大区域的 270 间客房及一处综合零售物业。知情人士透露，高盛为该资产支付了 2620 亿韩元 ( 约合 1.9 亿美元 ) ，高盛代表拒绝对交易价格置评。
高盛另类投资亚太区房地产负责人 Nikhil Reddy 表示："韩国是我们房地产投资平台在亚太地区的战略重点市场之一。这处物业所在位置人流密集，具有释放长期价值的巨大潜力。"
高盛这次收购的目的，或许并非单纯为了拥有一家四星级酒店，而是将其视为一把兼具战略卡位与现金流工具的多功能钥匙。
弘大作为首尔夜经济、潮流文化和国际游客密度最高的区域之一，稀缺地段自带流量，恰好补全了高盛在亚太房地产平台把韩国列为重点国家所必需的锚点；酒店加底层零售的复合结构能在高利率环境中提供稳定可观的租金和运营现金流，可能超过传统债券或股票仓位；270 间客房与配套裙楼同时具备改造升级、品牌溢价以及未来可能的 REITs 或私募基金退出的资本化通路也非常乐观。
一句话，高盛买下的不只是酒店，而是位于首尔流量入口、可长期收租又可随时资本化的金融工具。
而且，这次收购是高盛在韩国市场的又一布局。
据报道，此前，该集团曾投资改造 Scarlet 大厦——这座六层高的零售办公综合体总建筑面积达 6032 平方米 ( 64928 平方英尺 ) ，现已转型为高入驻率的零售地产项目。作为高盛资产管理业务的重要组成部分，其另类投资平台资金配置涵盖私募股权、私募信贷、房地产、基础设施、对冲基金及可持续投资等多个领域。截至 3 月底，高盛集团全球监管资产规模已达约 3.2 万亿美元。
高盛之所以在 2025 年密集加码韩国，原因可以归结为"钱、地、势"三重共振。
第一，钱——美联储宽松预期叠加韩国本土改革红利。高盛在最新报告中把韩国 KOSPI 目标位从 3100 点一口气提到 3500 点，核心理由是韩国对美联储降息高度敏感，全球资金正回流新兴市场；同时，新政府推行的公司治理改革开始落地，"韩国折价"有望收窄，股债双升带来充裕流动性。
第二，地——核心城市稀缺资产正处于折价窗口。此次据传 1.9 亿美元拿下弘大区 Mercure Ambassador 酒店及零售物业，是高盛在韩国不动产另类投资的又一落子：人流密集、出租率稳健，且疫情后估值尚未完全修复，具备"现金流 + 升值"双轮驱动的典型特征。
第三，势——高盛把韩国视为亚太房地产平台的"战略枢纽"。管理层直言"韩国是我们房地产投资平台具有战略意义的重要市场"。
一句话来说，韩国既有政策东风，又有折价核心资产，还能嫁接高盛擅长的资产证券化出口，于是华尔街最精明的钱选择在这里下重注。
不断加码的另类投资
"另类投资"在这几年成了一个新的热词。
如果传统股票和债券是投资界的"白米饭"，那么另类投资就是米其林餐厅里的隐藏菜单：量少、价高、做法刁钻，却常让老饕魂牵梦萦。
所谓"另类"，并无官方定义，业内约定俗成指一切不公开交易、流动性低、估值不透明、但有机会带来超额收益的资产池，它可以是黑石手里的一栋伦敦写字楼，也可以是一只跟踪文艺复兴大奖章的量化对冲基金，甚至是苏富比夜场里那只被神秘电话买家以 1.4 亿美元拍下的巴斯奎特涂鸦。
另类投资的起源要追溯到 1970 年代的美国，当时通胀高达两位数，股债双杀，大型养老金开始把目光投向私募股权和房地产，耶鲁大学 1973 年首设 PE 组合，拉开了机构资金"出海觅食"的序幕；随后 1980 年代的储贷危机催生了第一批"秃鹫基金"，低价吞并破产银行的不良资产；1990 年代对冲基金群雄并起，高杠杆多空策略在汇市和股市掀起腥风血雨；2000 年后，大宗商品、量化策略、基础设施、艺术品、加密资产乃至碳信用额度陆续被装进"另类"这只乾坤袋，规模从 1975 年的不足 500 亿美元膨胀至 2023 年的 14 万亿美元，相当于全球 GDP 的 14%，成为贝莱德、GIC、挪威主权基金必须配置的核心战场。
把"另类投资"想成"开小灶"就好懂了——大众投资方法是把钱放银行理财、买股票基金，那是食堂大锅饭；另类投资就是拉着几个懂行的朋友，凑一大锅私房菜，找个厉害大厨，把别人不要的"食材"重新做成大餐，再高价卖出。
第一步"凑锅"：大厨（基金经理）先跟有钱人说"我有个菜谱，之前做过一桌，两年翻了倍"，于是大家把钱打进一个专用账户，约定锁几年，大厨每年收 2% 辛苦费，赚了再分 20%。
第二步"买菜"：钱到位后，大厨去"菜市场"挑别人急卖的"怪食材"——烂尾楼、老厂房、快破产的小店、还没上市的科技公司，甚至一幅画、一桶红酒、一块比特币矿场，总之都是大锅饭菜单里没有的。
第三步"做菜"：大厨带着装修队、咨询公司、律师一起动手——给楼刷漆招租、给工厂加自动化、给小店换连锁品牌、给科技公司拉订单、给艺术品办展览，目的只有一个：把原本不值钱的东西变得抢手。
第四步"开席"：菜做好了，大厨找下家接盘——可以整桌卖给土豪，也可以把菜分成小份做成"拼盘"上市，甚至直接租给连锁酒店收租金。锅里的钱先还大家本钱，再按之前说好的比例分红，大厨拿完提成，继续张罗下一桌。
总而言之，另类投资就是"找高手 + 凑份子 + 买冷门 + 做改造 + 高价卖"，赚的是"别人看不到、做不到、等不起"的钱。
另类投资的最大风险在于你买的不只是资产，而是"看不见、卖不掉、算不清"的三重不确定性：由于对冲基金、私募股权、艺术品、加密资产等通常不在公开市场交易，信息披露远低于股票债券，投资者只能依赖 GP 或第三方报告，估值模型往往黑箱化，一旦管理人违规或策略失灵，损失可能在季报发布前就已无法挽回；同时，这类资产普遍设有 3 — 10 年的锁定期，没有活跃二级市场，市场恐慌或现金流紧张时只能折价转让或干等清算，形成"急用钱时最不值钱"的流动性锁喉；再加上房地产、基础设施、收藏品等缺乏统一报价，现金流折现或可比交易的主观空间大，叠加 2 — 5 倍杠杆，当利率上行、经济下行或政策突变，资产价格与融资成本双向挤压，净值可瞬间腰斩；此外，管理人策略漂移、关键人物离职、监管牌照取消、税收突变、跨境汇率波动、尽调瑕疵导致的资金挪用等暗礁也常被忽视。
由此可见，另类投资的高收益，正是对"信息成本 + 流动性折价 + 杠杆波动"这三重风险溢价的补偿。
韩国成了"新宠儿"
就在高盛收购 Mercure Ambassador 消息传来的几天前，另一家韩国公司也被华尔街盯上了。
据报道，全球知名投资公司、美国私募股权公司黑石集团拟以 5.9 亿美元 ( 约合人民币 42.33 亿元 ) ，收购韩国最大的高级沙龙连锁店 Juno Hair，报道显示，该交易正处于谈判当中。
据官网显示，Juno Hair 创立于 1982 年，产品组合包括婚纱美容旗舰店 Avenue Juno、内部培训机构 Juno Academy 和专有护发系列 Tria Milia，现已发展成为韩国个人护理市场的主导力量，拥有 180 多家沙龙和 3,000 多名员工。
据韩国经济日报显示，此次收购将包括 Juno Hair Group 的全部业务。从估值层面来看，Juno Hair 估值与 Vidal Sassoon ( 以 20 倍 EBITDA 被收购，估值约合人民币 72 亿元 ) 等全球沙龙品牌相当。
华尔街最近集体"飞韩国"并非偶然，而是一连串宏观、行业与资产价格共振的结果。
首先，韩国本土改革正在兑现"制度红利"—— 2024 年 2 月韩国政府效仿日本推出"企业价值提升计划"，通过税收激励、放宽回购、打造"韩国价值上升指数"及配套 ETF，引导上市公司提高分红与回购。2024 年 KOSPI 成分股整体股息支付额已增至 44 万亿韩元（+12%），回购规模翻倍至 18.7 万亿韩元。160 家公司披露价值提升方案，虽仍处自愿阶段，但已吸引外资回流，一季度总市值增近 100 万亿韩元，外资流入创纪录。
行业层面，半导体（三星电子、SK 海力士）依旧是盈利支柱，AI 高带宽存储需求带来盈利弹性；军工、消费、金融等板块的估值修复空间更大。
其次，韩国资产这几年出现罕见的估值窗口：写字楼、酒店、零售、服务连锁普遍以低于 2019 年的 Cap Rate 成交，而消费端却早已回到甚至超越疫情前水平，形成"现金流恢复 + 估值修复"的剪刀差。
除此之外，韩国创业者开始主动拥抱国际资本——从 Mercure Ambassador 酒店到 Juno Hair，卖方多由第一代创始人控股，他们既希望通过股权变现完成家族传承，又需要美元基金的品牌背书和全球网络把韩式美业、服务标准输出到更多的国家和市场。
而从韩国创业者的角度来看，主动拥抱国际资本，既不是情怀驱动，也不是盲目跟风，而是"缺钱、缺市、缺时间"三重现实"逼"出来的最优解。
首先，国内资金池正在"结构性缺水"：虽然韩国政府把"全球基金"一口气扩到 10 万亿韩元，但早期科技项目烧钱速度更快，半导体、量子、AI、绿色 CCUS 等赛道动辄需要百亿级韩元才能跨过原型验证。面对缺口，创业者只能把目光投向美元、欧元、人民币基金——硅谷 VC、沙特 PIF、新加坡 GIC 的弹药更充足，估值逻辑也更敢给未来买单。
另外，"本土市场太小"成为天花板。创业者要复制韩式美妆、K-content 或 K-beauty 的成功，必须借国际资本的网络把门店、供应链和内容一次性铺到越南、印尼、中东。黑石洽购 Juno Hair 时，或许后者的创始人最看重的并不只是现金，更是黑石在全球零售地产的渠道——把沙龙开到迪拜购物中心、沙特利雅得大道，这才是估值溢价的核心。
一边是想要借着资本完成市场扩张的企业，一边是看中项目"性价比"的老钱，韩国再次成为华尔街的"宠儿"后，另类投资的热度仍在持续。
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